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        “帶抵押過戶”能否救得了二手房市場?

        2022-08-18 12:27 | 云南生活網

        濟南市委、市政府今日召開新聞發布會稱,將全面推行該地區二手房“帶押過戶”措施。這意味著在二手房賣買過程中,賣方無須提前還貸、無須墊付資金,就能“帶抵押過戶”。不過,濟南多家國有銀行網點工作人員告訴記者,目前暫未收到相關文件,暫不清楚具體的操作流程。

        除濟南之外,昆明市部分銀行亦在試點二手房“帶抵押過戶”。據新京報記者了解到,近期昆明市已頒發了云南省首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記不動產權證書。

        有業內人士認為,“帶抵押過戶”降低了二手房交易風險。買方可將購房款直接存入提存賬戶,在一定程度上保障了交易主體的利益,降低了二手房交易成本。該舉措可以緩解二手房交易困擾,對市場活力的提升效果或更明顯。

        “帶抵押過戶”讓二手房交易更加便利

        有銀行業內人士介紹,在二手房交易過程中,如果賣方已有按揭貸款,需要先房產解押后才能過戶。而解押則需要賣方先將按揭貸款還清才可以。但在這一過程中,賣方需要先行籌措資金,墊付相關費用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,這就導致二手房的交易周期明顯拉長或失敗。

        根據昆明市發布的二手房“帶抵押過戶”合并登記業務流程、申請材料和貸款申辦條件顯示,二手房“帶抵押過戶”實現只進一個窗口、提交一套材料、辦理一次業務,即可完成房屋產權過戶、買受人新設抵押權和轉讓人原抵押權注銷多個登記事項同步完成,并頒發新的不動產權證書和不動產登記證明。

        據了解,買賣雙方只需要在一個窗口提交一次材料即可完成相關交易和過戶業務。此類業務在過去可能至少會拖3個月時間,尤其是涉及房東償還貸款的業務,而現在則可以壓縮至3天。且全程的交易均是在資金監管協議下進行,對買賣雙方的交易均有保障。

        有業內人士指出,“帶抵押過戶”的做法可以讓二手房交易從過去的“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”,轉變為“房東賣房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”,簡化了二手房交易流程的同時降低了交易成本。

        諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪亦表示,“帶抵押過戶”降低交易成本,即賣方無須解押及籌措資金,可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款,有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾;同時降低二手房交易風險,買方可將購房款直接存入提存賬戶,在一定程度上保障了交易主體的利益。

        “帶抵押過戶”能否救得了二手房市場?

        今年以來,二手住宅交易市場持續走低。根據國家統計局最新的數據顯示,2022年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,70個大中城市中,有51個大中城市7月二手住宅銷售價格指數環比下降,有61個大中城市7月二手住宅銷售價格指數同比下降。昆明7月二手住宅銷售價格指數環比、同比均有所下降。

        在多位受訪的業內人士看來,“帶抵押過戶”的出現或對當前二手房市場形成利好。

        嚴躍進認為,此次“帶抵押過戶”看似是二手房交易過戶和登記的政策,但實則也是二手房加快流通和交易的政策。這背后體現了降低二手房交易成本、活躍二手房交易市場的政策創新思路。

        關榮雪亦表示,從整體來看,二手房交易風險及成本均有所降低,可以緩解二手房交易困擾,對市場活力的提升效果或更明顯,同時對促進當前房地產市場健康良性發展具有非常重要的現實意義。

        不過,亦有銀行業內人士認為,“帶抵押過戶”從目前來看確實可以便利二手房交易,但預計該業務未來增量不會太大,仍需待銀行具體實施細則出爐。如果“帶抵押過戶”按照“二次抵押”的方式來進行,可能意味著購房者獲得貸款的額度偏低;若通過“變更借款人”的方式進行,銀行仍需重新評估購房者是否有相關貸款資質,還需要公積金中心、銀行、房管部門相互協調。

        實際上,所謂的“帶抵押過戶”并非新生事物。中原地產首席分析師張大偉認為,“帶抵押過戶”其本質為二手房“轉按揭”,此前曾短暫出現過。他認為,“轉按揭”相當于轉移債務,還需要不同銀行之間協調,所以交易時需要謹慎。同時,“轉按揭”的過程中還可能存在抵押查封,或者房主出現特別情況,均將影響交易的持續。

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