深圳樓市真的涼了，關閉報價系統和按指導價放貸確實是兩劑突破常規的狠藥。

 

買家貸不足款，又看不到價格，雙重壓力下，買家不敢買，賣家不敢賣，深圳樓市被凍住了。

 

幾乎同步，佛山、武漢、合肥迅速火熱，資金毫不猶豫奔向其他城市尋找機會。

 

對比之下，深圳更涼了。

 

深圳會涼多久，會不會跌?以史為鏡，做個三年預判。

 

1

 

回顧上一次的行情，會發現歷史驚人的相似。

 

深圳上一次大漲被認為是2015年330新政到2016年325調控，周期一年，實際是不對的，不是一年而是一年半。

 

325調控之后，樓市低迷了三個月，八九月份熱度又起，10月4號再次出臺調控才把樓市徹底摁了下去。

 

2015年4月到2016年10月，整整一年半，歷經325和104兩次調控才徹底壓住。

 

這一次的2019年8月到2021年2月，也是一年半，也是歷經715和208兩次調控才徹底摁住。

 

古人說以史為鏡，誠不欺我。

 

2016年10月4日之后，深圳樓市入冬，帶看量、成交量跌至谷底，11、12月份市場淡到極點，小中介門店關閉，中介批量離職，和今天的情景很接近。

 

16年春節前后，房價開始扛不住，個盤跌了5-10個點。

 

2017年4月，交易量逐漸恢復，房價重新啟穩，深圳樓市進入新周期。

 

17年4月到19年8月，深樓市在平穩中開始分化，中部東部橫盤，西部緩慢上漲，南山均價從低于福田到逐漸追平，用了兩年多時間。818之后，東西部分化驟然加速。

 

2

 

這兩輪上行周期相比，有四點相同又有四點不同，

 

四個相同

 

1、上漲周期：一年半

 

2、調控次數：兩次

 

3、調控節點：上漲一年和一年半后各一次

 

4、調控效果：第一次死灰復燃，第二次徹底按壓

 

四個不同

 

1、漲幅不同：第一次普漲100%，第二次30%-100%不等

 

2、操盤手不同：上一次業主獨力抬價，這一次軍團聯合做戰，包括小區業主控盤和炒房團聯手坐莊炒高某盤。

 

3、炒房模式不同：上一次入市主要是自有資金，信用貸抵押貸數量極少；這一次自有資金仍然不少，但抵押貸信用貸數量大增，同時增加了婚票、代持、合伙炒房等各類黑科技。

 

4、調控力度不同：上一次傳統調控有用，這一次傳統調控失效，不得不加了猛藥，包括關閉報價系統，變相抬高首付，嚴查信貸等非常規手段。

 

一條條對比下來，舉個不恰當的比喻，我感覺很像是傳統醫學和病毒的兩次戰斗。

 

第一次戰斗，傳統醫學勝利，病毒雖然戰敗，但獲利豐厚。

 

潛伏了三年后，病毒再次出擊，這次的病毒已經變異，戰斗力指數爆表，而傳統醫藥還是老配方，對病毒根本無效，被打的落花流水。

 

最后，因為病毒繁殖太快，到了強弩之末，加上傳統醫藥使出了非常規手段，才獲得慘勝。

 

這就是道高一尺魔高一丈。

 

為什么魔總是比道要高，因為魔是偏門，可以劍走偏鋒，可以不遵循道義，可以不按常理出牌，比如婚票，代持，離婚買房，抵押貸炒房都屬于魔的范疇。

 

而道不同，道要遵循道德法則，要光明正大的贏，如果不采用非常規手段，根本不是擅長旁門左道的魔的對手。

 

3

 

思維有點發散，回歸房子。

 

目前的樓市，類似2016年11、12月的行情，成交跌至谷底，信心低迷，但這一次的市場過度亢奮，賣家心態過分膨脹，短期難以看到回調。

 

如果報價系統一直不放開，我預計到六七月份，市場信心會跌至谷底，房價會有小幅回調，回調點數視個盤而定。

 

進入九月份，伴隨金九銀十，成交逐漸回暖，信心緩慢回升，樓市開始啟穩，步入三年左右的橫盤期。

 

橫盤期的變化才是含金量最高的。

 

上一次主導上漲的是地段和配套，全面普漲的基礎上，福田做為傳統中心區漲幅最高，

 

上一次的三年橫盤期，地段論逐漸衰退，西部價值和學位價值開始被認知，東部開始跑輸西部，寶安，南山和學位房全面崛起。

 

這一次主導上漲的是預期和稀缺，西部的價值被充分認知，學位的價值被充分認知。

 

上次的問題是認知不足，這次的問題是認知過度，并導致了泡沫的產生。

 

在上漲后期，心態極度膨脹的業主，炒房團和無腦追高的投資客三方聯手，把某些盤推到了本不屬于它的高位。

 

某些盤尾輪100萬、200萬的跳漲，并且有人愿意接盤，說明市場已到了接近癲狂的狀態。

 

所以這一次的橫盤期，我認為和上次剛好相反，會是一次擠泡沫之旅。

 

被擠泡沫的會有：

 

西部某些網紅盤的泡沫，以前海、沙井、光明某些盤為代表。

 

學位房的部分泡沫，既有去年年底突然跳漲數百萬的學位房，也有持續炒作預期的名校分校學位房，比如龍悅居。這些盤都走到了危險的高位。

 

4

 

泡沫如何擠，會有兩種表現形式。

 

一種是下跌，像佳兆業前海廣場這類硬生生炒上天的產品，肯定是要跌的。

 

一種是橫盤，就是價格幾年不漲。

 

價格幾年不漲為什么是擠泡沫，因為物價在漲，貨幣在貶值，房價一直不漲就等于跌。

 

2021年初接了這些盤的投資客，會慢慢體會到福田業主16年高位接盤四年不漲的滋味。

 

橫盤期表現穩定甚至上漲的片區有：福田，羅湖，龍崗，鹽田。

 

東西部的差距在橫盤期會逐漸縮小。龍崗有不少樓盤一直在補漲，吉祥里漲幅已有60%，中?？党堑男∪拷咏?0%，東西部漲幅正在不斷拉近。

 

三年后再算筆細帳，會發現買東買西并沒有質的差異，投資房產只要不是短炒，都要拉長到數年周期才能確定誰是贏家。

 

除以上兩類，我認為西部的寶中，碧海，后海，西麗，南山中心區和深圳灣會一直保持穩定，因為這些片區既有扎實的購買力支撐，又能滿足實際的居住需求，在橫盤期不會跑輸。