在過去20多年里，隨著經濟的發展和城鎮化的建設，房價走出了一個20多年的大牛市。雖然中間也有過幾次的短暫回調，但是回調部分也很快被漲幅覆蓋。正是因為這個原因，只要是過去買了房子的人，基本上都掙得盆滿缽滿，有些人更是靠著投資房產實現了財富的大量積累。大家可以看看自己身邊，會有不少人因為錯過了買房懊悔不已的，但是更多的人是抓住了機會，通過買房實現了財富大幅增值。而也是這種原因，讓越來越多的人開始投入到房地產市場之中，很多人更是有錢就買房，沒錢借錢也要買房。投資客加上大量不斷進入城市的剛需，對住房資源形成了非常巨大的需求，這也是房價能夠一路上漲20多年的最主要原因。

現在的房價到底有多高呢？根據數據顯示，在2020年我們國家的平均房價也會9860元，已經接近了萬元大關。而在2000年時，我們國家的平均房價只有2000元/平方米，這意味著在過去20年里我們國家的平均房價上漲了將近4倍之多。更重要的是這還只是平均房價，很多城市房價都上漲了十幾倍甚至幾十倍。就比如北京，在2000年時三環內的房價在4000元/平方米左右，但是現在北京內的房價基本上都在十幾萬元一平方米。其實不僅僅是大城市，小縣城也一樣，在2000年時很多小縣城的商品房剛剛起步，價格非常便宜，很多都在500元/平方米，而現在很多小縣城的房價都已經漲到了七八千元，甚至還有不少樓盤突破到了1萬元/平方米。因此，在過去20年里，不僅是房地產行業得到了快速發展，房價也漲得越來越高。

但是現在高房價的負面影響慢慢暴露了出來，最直接的就是越來越多的人買不起房子而房子又是生活必需品，關乎著年輕人的婚姻、孩子的教育和社會福利等問題。因此如果人們買不起房子，生活幸福感會非常低。另外，高房價不僅影響居民的正常生活，對實體經濟的擠壓也越來越嚴重。面對高房價問題，在2016年9月份國家開啟了對房地產行業的調控政策。從2016年到現在，將近5年的時間快過去了，在不斷收緊的調控政策下，房價上漲的勢頭已經被慢慢遏制了下來，甚至不少城市房價已經開始出現下跌?？梢哉f2020年到現在的房價走勢，真的被著名經濟學家李迅雷一語成讖。在2017年的亞洲博鰲論壇上，著名經濟學家李迅雷談到我們國家的房價時直接表示：

房價要么在2020年，要么在2021年，肯定要普遍下跌，房地產行業泡沫遲早要破裂，城市之間的人口流動已經無法支撐樓市的長期發展，另外貨幣增發也會受到經濟發展的影響。

現在看看李迅雷對房價的預測，發現確實非常有道理，還非常準確，說到底，最近兩年房價下跌的原因，調控政策收緊是一個原因，但是更重要的原因還是人們對住房需求正在慢慢減少。其實也不僅是需求減少，房價太高也直接減少了人們對住房的需求。而李迅雷一段話就是說中了目前樓市面臨的最關鍵問題?？梢哉f，2021年樓市已經迎來了3大變化，房價的走勢已經明朗了。

第一個變化：樓市供需關系已經發生變化，已經逐步進入供大于求的局面

房子是給人居住的，過去房價之所以能夠一直上漲，雖然有一定的炒作成分，但是更多的原因還是住房需求非常大。在過去20年里，由于城鎮化的建設，每年都有將近2000萬農村人進入城市，對住房需求非常大。但是現如今我們國家的城鎮化率已經超過了60.6%，越往后，城鎮化建設會越來越慢。隨著人口流入的減少，以后人們對住房的需求也會慢慢減少。

另外，不僅是住房需求在慢慢減少，住房資源也已經過剩，不僅是新房市場庫存量在不斷上升，就是二手房的房源也在不斷激增。房子說到底還是商品，最終也會由供需關系來決定房價的上漲或者下跌。隨著住房資源過剩和人們對住房需求慢慢減少，樓市的供需關系已經發生轉變，房地產市場也從賣方市場轉變成買方市場?？梢灶A測，在樓市調控政策下，就如李迅雷說的那樣，目前人口的流動已經無法繼續支撐樓市的長期發展了。

第二個變化：樓市調控政策正在加速收緊

最近一段時間，如果說關心樓市的人應該都可以明顯地感覺到，樓市調控政策正在加速收緊?？梢哉f，從2021年開始，樓市調控政策出臺頻率就越來越高，一開年銀監會就針對房地產行業的貸款出臺了“限貸令”，住建部和央行也公開表示要擴大“三條紅線”政策的試點范圍。

而到了春節之后，房地產行業的調控政策出臺的更加頻繁和密集，最近就有深圳、廣州、東莞、鄭州、杭州、成都、武漢、北京、上海等等城市都出臺了新的調控政策，特別是關于嚴查經營貸和消費貸違規流入樓市的現象，現在各個城市都要排查。特別是廣州，現在直接明確禁止借錢和貸款資金用于購房，就算是直系親屬的錢，也要嚴查直系親屬半年內的資金流水?？梢钥闯?，在廣州，似乎只有自己的錢和一些直系親屬的錢可以用來購買房子，其他資金嚴禁流入樓市。

第三個變化：三四線城市房價由漲轉跌

其實從2019年開始，不少三四線城市房價就出現了滯漲的現象，而現在，已經有不少的三四線城市房價出現了回調的情況。在上一輪房價大漲的過程中，三四線城市房價表現最為亮眼，就算是在20167年很多一二線城市房價因為調控而回調時，大部分三四線城市的房價也在不斷上漲。

那么，為什么三四線城市房價已經嚴重偏離了當地居民的收入水平，在過去還可以這么堅挺呢？說到底還是因為有大量資金的支撐，也就是棚戶改拆遷貨幣安置化的原因。我們國家超過2/3的棚戶改項目都在三四線城市，而這些三四線城市的樓市規模非常小，棚戶改貨幣化安置流入的資金和手握大量補償金的拆遷戶就足以支撐起當地的樓市。因此在過去幾年，三四線城市房價已經嚴重偏離當地經濟和居民收入水平，依然可以繼續上漲。但是在2020年底全國棚戶改貨幣化安置項目基本上已經結束，取而代之的是老舊小區改造工程已經全面推進，這意味著現在的三四線城市房價已經失去了最后的資金支撐，再加上人口還在不斷流失，房價出現回調也屬于正?，F象。

通過以上樓市的3個新變化可以看出，目前樓市環境已經明朗，就是調控政策在收緊，住房資源已過剩，人們對住房需求也在慢慢減少。因此，對于2021年的房價走勢也基本明朗了。對于剛需來說，房價未來走勢越來越穩定，剛需有時間去慢慢掙錢買房子，不用再擔心房價突然大漲情況。