2020年，中國樓市成交額再創歷史新高，全年成交額大增8.7%，遠超GDP和其他重要宏觀經濟數據。

中國樓市，謎一樣的市場。調控一直有，樓市一直牛。

 

2020年，房企有了三道紅線；2020年底，銀行劃了兩道紅線；今年2月，多地多家股份制銀行上調個人經營貸利率，材料審核趨嚴，嚴控經營貸流入樓市。

 

從房企到住戶，資金枷鎖越來越多，買房資金越控越嚴，可結果，入市資金一多再多，把中國的樓市推上越來越高的位置。

 

從經濟數據看，2020年全年GDP增長2.3%，但樓市成交額增長8.7%；從購買力上看，中國房價收入比穩居“國際先進水平”，世界排名第八，遠高于中國的國家還是戰火紛飛的敘利亞。

綜合各方面因素，支撐中國房價的基礎早已不在，全靠熱錢炒作的樓市，泡沫破裂看來只是時間問題。

 

房價已在筑頂的過程，但斷言樓市的泡沫破滅還為時尚早，不過現在出現了十分明顯的問題。

 

01

“頭重腳輕”的樓市

 

現在中國的樓市正處于一種“頭重腳輕、頭熱腳冷”的狀態。這個頭就是指房子，腳是指建筑房屋的土地。

 

房價目前依然在漲，但是地價上漲緩慢，甚至是不再上漲的狀況。

 

中國的城市住宅用地溢價，最近4年期間正在不斷走低。

 

所謂土地成交溢價率，即成交價超出成本部分所占的百分比，計算公式為（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價×100%。超出原本土地所有成本價的部分，稱為溢價。

 

自2016年“地王年”以來，重點城市整體土地成交溢價率已從高峰跌落。盡管土地樓面價仍在上漲，但地方政府相繼祭出的調控政策，意在通過控制住溢價率，從而穩定市場預期。

根據Wind的數據，在2016年的上半年以前，100個大中城市的住宅用地溢價率平均約為75%，一線城市在150%左右。

 

但是2016年9月后，由于嚴格的房地產限購措施開始推行，“房住不炒”的概念被提倡。所以土地溢價出現大幅的下滑，一線城市的土地溢價率迅速從150%下滑到50%以內，反而是二三線城市還能一度維持在50%左右。

 

由此可見，房地產開發核心地區已經下沉。

 

但2018年，中美貿易戰開打后，中國經濟受到波及。土地溢價出現第二次的下滑，并且是一二三線全線下滑，土地溢價率下降到10%之內。

 

土地溢價率持續降低，說明房地產市場的預期是越來越悲觀。

 

結合2020年中國主要城市的房價恐慌性上漲的情況，目前房價和地價之間開始形成越來越大的缺口。

 

市場上的熱錢，沉淀的資金持續流進大城市。但是那些新開發土地的價格卻沒有上漲。這個就說明資金的投向是核心地區的二手存量房，而不是流向新開發的地區。

 

并且，也證明市場對樓市預期的悲觀，最終樓價很可能沒有想象中那么積極。

 

02

致病之源到底是什么？

 

一味通過宏觀調控的政策去干預房地產市場，雖然對于過熱的樓市能夠起到一點壓制，但更多地是產生負面效應。當經濟轉型尚未完成的時候，盲目去打壓，這是扼殺一個產業，可能會適得其反，反而讓樓市更為混亂。

 

中國樓市現在這些頭重腳輕，頭熱腳冷的毛病，其治病之源還得從宏觀調控政策說起。

 

2016年之前，中國也一直對房地產采取積極調控措施。

 

從2005年開始接連有房八條、國六條、國四條、房十條等等的調控政策。在這個十年時間里面，陸續推出限購限售限價的政策，伴隨著中國房地產發展。

從中國進行房地產市場化改革以來，政策形成了“收緊—松弛—收緊—松弛”的房地產調控周期。

 

調控周期也是和信貸周期同步相關，在每隔四年左右的緊縮周期之后，樓市會有一個時間比較短，為期一年左右的政策放松期。

 

政策松弛時期的房價和成交量都會大幅增長。

 

從09年到10年，15年到16年都是放松期。而放松期過后，會迎來時間較長的政策收緊期。

 

所以，中國樓市是通過行政手段，如限購、限貸、限售等調控政策，制造出一個信貸周期對樓市展開調節。

 

政府對于過熱房地產的房地產市場，一直是沒有一棍子打死，而是制造出周期而有規律的進行開放和收緊政策來調節樓市。

 

那換句話說，通過這樣的政策其實是不斷給樓市松口氣，保持樓市不過熱也不過冷。通過這個政策不斷切換，讓調控有了靈活性，也有更多可操作性，誕生了較多灰色空間。畢竟，中國經濟十分依賴房地產來拉動，同時地方上也非常依賴土地財政。一棒子打死房地產只會造成難以挽回的惡性結果。

所以，這時中國的房價與地價的情況是趨同的，房價與地價的關系也是相匹配的。

 

但一切都是2016年發生了改變。

 

那2016年到底發生什么事兒了呢？

 

這一年中央就提出了大家很熟悉的口號——“房住不炒”，并且監管部門也開始進行史上最嚴格的房地產限購措施。

 

房住不炒可以說是成為了我國調控房地產市場的大政方針，絕對的行動指南。

 

所以，市場普遍是長期看空中國的樓市（長期看空不代表短時間內恐慌），對于長遠中國樓市的情況是非常悲觀，因此土地價格開始大幅下跌，土地溢價率逐漸回歸正常區間。

 

03

樓市的拐點

 

總結之前分析的，房價和地價產生嚴重背離的情況，預示著中國的樓市從長期上被看空。土地溢價率不斷降低代表著地方政府、開放商這兩個房地產最直接的供給方對未來的預判。

 

2016年開始，各大城市，特別是一線城市土地溢價率斷崖式下跌。但這又與2020年和2021年初，樓市火熱的情況相左。

那么只有一種解釋，中國的房地產火熱、地價遇冷的情況實際上是全面進入存量競爭時代的標志。新開發地段不再受到追捧，真正被炒起來的還是存量中的核心城市和核心地段。

 

2020年半年開始，中國各地的房地產，出現報復性反彈，政府瘋狂賣地，開發商瘋狂的賣房，可以看作是房地產的筑頂動作。

 

通過一波熱門行情，再來推高房價，讓擊鼓傳花的尾聲更熱鬧。

 

其實這和股市也有點相似，每逢狂熱的時候，也許是主力正在出貨的時候。