樓市變天，

房企先知。

最近，又到了房企密集發布成績單的時間了。

今年，三巨頭（碧恒萬），率先發布年度成績單的，是號稱宇宙第一大房企的碧桂園。

仔細研讀碧桂園的年報，只能用一個詞形容，那就是“凄慘”——傳統財務三張表的核心數據，全都慘不忍睹。

• 2020，碧桂園全年收入4628.56億，同比下降 4.74%；
• 2020，碧桂園凈利潤541.18億，同比下滑11.6%；
• 2020，碧桂園可動用現金余額為1836億，相較2019年減少847億，同比下降31.57%。

樓市，真的開始變天了。

如果僅是收入、利潤、現金流的等幅下降，或許還可以用疫情影響進行隱飾。

但是，凈利潤下滑幅度，顯著大于收入下滑幅度，現金流下滑幅度，又顯著大于凈利潤下滑幅度，這就超級要命了——這就說明，碧桂園的內部風險，已經遠遠超過外部風險了。

碧桂園的風險，其實就是廣大中小城市樓市的風險。

碧桂園的內部風險，不是管理（管理能力是較強的），更不是融資（融資成本是偏低的），而在于其歷史形成的土儲結構、以及與其伴生的品牌辨識度。

扎根三四五線中小城市，曾經成就了碧桂園的輝煌。

但是，今天，這樣的土儲布局和品牌辨識度，已經成為束縛碧桂園繼續奔跑的沉重腳鐐。

事實上，如果沒有2013-2017年全國棚戶區改造的加速，碧桂園是不可能成長為宇宙第一房企的——也正因此，在2018年國開行收緊棚改貨幣化政策之后，碧桂園的核心財務指標，幾乎都出現了顯著的下滑。

這里需要普及一個常識：棚戶區改造，之于一二線大城市的需求刺激，是輔助性的，但是，之于三四五線中小城市的需求刺激，卻是主導性的。

這是因為，一二線大城市普遍是人口凈流入，有增量的樓市需求，而絕大多數的三四五線中小城市，不僅沒有人口凈流入，多數反而是人口凈流出——也就是說，三四五線中小城市的樓市需求，基本上只能拼存量。

既然是拼存量，那么，棚戶區改造導致的需求，就是刺激三四五線中小城市的關鍵之一。

而當這一存量需求，從貨幣化安置改為實物安置之后，碧桂園作為三四五線的棚改之王，其業績的大幅隕落，顯然是預料之中的。

以一石而觀山。

以一企而知勢。

碧桂園的業績凄慘，是中國樓市大變天的直接寫照。

過于依賴存量需求刺激的城市，其樓市是沒有希望的。只有擁有吸附增量資源能力（關鍵是人口）的城市，其樓市才是有希望的。

而碧桂園之殤，對于中國樓市的走勢，折射出以下3點：

1，棚戶區改造，僅是樓市的虛枉之火。

過于依賴棚戶區改造引爆的樓市，其根基都是不牢的，其本質都是虛幻的，因為缺少人口凈流入作為核心支撐。

2，中國樓市的普漲時代，已經完全終結。

未來，只有一二線重點大城市、以及長三角和珠三角核心區域的三四五線中小城市，才有可能實現房價的可持續攀升。

除此之外的絕大多數三四五線中小城市，未來的房價，將是整體橫盤和漸進下跌的。

3，一二線的重點大城市，正在加大虹吸力度。

一線城市的深圳和上海，已經開始淡化所謂的耕地紅線限制。

而一二線城市的廣州、福州、南京、青島等，則開始大幅放寬落戶政策（西安等早已啟動）。

這兩者，未來將推動重點大城市對三四五中小城市資源（包括人口、資金、產業等）的搶奪。

當然，也有賦能的，但縱觀全國，具備向周邊中小城市賦能、而非虹吸的大城市，我早就講過，應該僅有深圳和上海。

往后5年，

對于重點大城市，

2021，或許是房價最低的一年。

往后5年，

對于大多數中小城市，

2021，或許又是房價最高的一年。