2021年，我國樓市正發生六大變化，將顯著影響房價走勢，但很多人卻沒發現！

 

一、GDP之變

 

2020年疫情發生，工廠較長時間不能復工、企業供應鏈受到影響，經濟受挫，2020年一季度負增長6.8%。所以，當時的重心是控制疫情、恢復生產、避免失業。

 

避免失業率上升與經濟增長是相輔相成的。所以當時穩增長的任務相當重。為了給經濟助力，當時在宏觀杠桿率、貨幣政策、不良貸款率等方面的監管要求均變得靈活。

 

但2021年，在疫苗的作用下，世界上主要經濟體的GDP開始恢復。加上國內疫情控制效果顯著，2021年中國穩增長的壓力比2020年小得多，這是樓市的“GDP之變”。

 

2020年，國內GDP增長是2.30%。2021年，不少人士預計，國內GDP增速可能在8%-10%之間。

 

為什么GDP會對樓市產生影響呢？

 

國內樓市一直有一個特征，GDP好，樓市弱，GDP差，樓市強。因為經濟下行壓力大時，必然會面臨政策的逆周期調節，比如貨幣、財政等政策。如果經濟好時，貨幣政策會變緊，這時樓市會很難熬，反之，如果經濟下行壓力大時，流動性會變松，這時樓市會回暖。

2021年，國內就業、穩增長壓力沒那么大，意味著防風險的空間變大，貨幣、房地產等政策收緊的空間也變大，所以2021年樓市這部快車前進時，面臨踩剎車的力度也會變大。

 

二、宏觀杠桿率之變

 

2020年：2020年5月12日，央行調查統計司有關負責人提到：2020年一季度，受疫情沖擊影響，我國宏觀杠桿率有顯著的上升。當前應當允許宏觀杠桿率有階段性的上升。

 

2020年：2021年3月15日，國常會指出，要保持宏觀杠桿率基本穩定，政府杠桿率要有所降低。

 

數據顯示：2020年中國的宏觀杠桿率從2019年末的246.5%攀升至270.1%。

 

宏觀杠桿率可以理解為社會總負債率，它是居民、政府、企業三大部門債務率的總和。宏觀杠桿率上升，意味著社會的總負債率上升。

 

我們都知道，樓市的資金市，而資金來臨主要是負債，居民買房要借錢，開發商建房要借錢。比如買一套100萬的房子，能夠全款的極少，絕大多數是貸款，3成首付，7成負債。

 

如果控制宏觀杠桿率，相當于控制負債。社會負債被控制了，會影響到居民負債，會降低居民的購買能力，進而對房價產生影響。

 

三、廣義貨幣M2之變

 

2020年的提法是：綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。

 

2021年的提法是：貨幣供應量和社會融資規模增速與名義經濟增速基本匹配，保持流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩定。

 

一言蔽之，M2增速會有所控制。

 

數據顯示：2019年，廣義貨幣M2增速是8.70%，2020年是10.10%。

 

2020年很可能回落到10%以下。

 

廣義貨幣（M2）是企業、居民存款及現金總和。M2當中絕大部分是存款，少部分是現金。這很好解釋，你身上的錢絕大部分都是存銀行，極少拿現金吧？

 

M2增速會影響到貸款，也會影響到房貸。

 

很簡單，你在銀行貸款100萬買一套房子，在央行的人民幣貸款統計上增加了100萬的貸款。另一方面，你的100萬貸款會打到開發商存款賬戶。在央行的人民幣存款統計上增加了100萬存款。所以說，“貸款會創造存款，存款會影響貸款”。

 

如果M2增速被控制，那么相應地貸款增速也會被控制，特別是房貸。這會對樓市產生影響。

 

四、房貸之變

 

2020年最后一天，央行、銀保監會宣布建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。主要內容是規定了銀行房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限。

這相當于規定了銀行資金進入樓市的上限。大家知道，現在銀行都很熱衷于發放房貸，因為房貸有房子抵押、利率較高、違約率低。所以，在不受限的情況，對銀行來說，發放的房貸越多，就越有賺頭。

 

但是出于樓市調控的需要，銀行房貸的發放一直都有監管?，F如今，監管層前所未有過地規定銀行房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限。銀行在發放房貸時被帶上了“緊箍咒”，不能再任性。

 

2021年是銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度實施的第一年，這是房貸之變，再次宣告樓市普漲時代已經結束，因為樓市有限的資金下，只能是板塊輪動，這部分資金會向城市級別高、人口持續流入的城市流入。進而使中國樓市出現“一二七分化”，即10%的城市下跌，20年的城市上漲，70%的城市走平。

 

五、匯率之變

 

2020年人民幣對美元匯率表現為強勢上漲。離岸人民幣對美元匯率從2020年1月1日的6.9620上漲2020年12月31日的6.5030，漲幅超4500點。

 

人民幣對美元匯率上升，說明人民幣資產價格相對美元資產上升。由于人民幣升值預期存在，所以外資熱衷于進入中國，買入人民幣資產，比如國內房產、股票、債券等。對2020年國內樓市的回暖起到助攻作用。

 

但是2021年，影響匯率的因素發生變化：

 

1、疫苗之下，美國經濟有復蘇預期，量化寬松可能提前退出，美國10年期國債飆升，縮小了中美國債利差。

 

2、美元指數低位反彈，這一波人民幣升值可能接近尾聲。

美元走強，人民幣匯率可能調整之下，樓市不大可能受到國際游資關照，進而對國內房產形成利空。

 

六、二手房之變

 

今年初，深圳出臺“二手房指導價”制度，對全市具體樓盤設定指導價，指導價普遍比之前的掛牌價低，一般打7折。二手房指導價最大的亮點是銀行必須要按照指導價發放房貸。這個威力很大，相當于直接增加了購房者的房貸成本，影響需求，影響預期，深刻影響未來深圳房價交易。

最新的消息顯示：無錫市、成都等也在學習深圳的二手房指導價模式，雖然具體的操作不一定一樣。但至少告訴我們這樣一個信息：

 

樓市的限價從新房擴展到二手房。這樣做的好處是避免新房二手房倒掛。以前新房限價，二手房不限價，結果新房遭到瘋搶，在預期效應之下，二手房反而不會下降，而且還是繼續拉大價格差?，F在新房二手房同時限價，抑制了投機炒作之風。

 

2021年，樓市調控模式在變，最大的變是二手房也開始限價了。

 

總結：相比2020年，2021年樓市許多外圍因素都在變，所有的變都在說明，2021年的房價表現將明顯遜色于2020年。